La seguridad jurídica en España de la delimitación de la propiedad


Habiendo leído el artículo de Pedro Ortíz “Seguridad jurídica para la propiedad inmobiliaria“, con el que estoy plenamente de acuerdo, me he animado a responderle. Pero me ha salido tan largo, que superaba el número de caracteres permitido en su publicación. Así que lo cuelgo en nuestra web. Es un asunto que está muy de actualidad y que ya toqué en otra entrada anterior titulada en aquella ocasión “El ‘Tiki-Taka’ Registro vs Catastro“.

Estimado Pedro Ortiz, totalmente de acuerdo. Es fácil de entender: una parte de los procedimientos y garantías legales del tránsito de propiedades está resuelta por el marco legal que rige la actuación de Administraciones, Abogados, Catastro, Notarios y Registradores. Pero nada hay que regule legalmente la acción de los agentes técnicos que están en el nivel sobre el que se traduce todo esto, el suelo, el territorio. Es en este nivel, no en otro, donde se aclara, por ejemplo, si el lindero va por dentro o por fuera del muro de cerramiento, o en el eje del mismo, porque se trata de un muro compartido, medianero; es aquí donde se detectan algunas de las incongruencias entre lo que el propietario quiere hacer y lo que las evidencias técnicas y/o legales permiten; es donde se define con detalle si el mojón es éste o aquel, donde hay que ensuciarse (literalmente) los zapatos para acceder a la trasera de la casa “A” para verificar que el mojón está donde el propietario o los datos consultados dicen que está, y medirlo haciendo a veces malabarismos para mantener el plomo correctamente y garantizar así una buena toma; es donde hablando con el propietario de la casa “B” se descubre que “A” es parte de “C” y que por eso comparten mojón, etc., etc., etc. Señores: En España no hay nadie que actúe a ese nivel bajo unas atribuciones y con unos estándares legales de actuación similares a los que el resto de agentes, Notarios, Registradores, …, tienen para desarrollar con garantías su labor. Esa es la causa principal que favorece que a los Registros y a Catastro se las estén colando un día sí y otro también. No está regulado ni el quién ni el cómo, por eso pasa lo que pasa, ni más ni menos.

Lo uno sin lo otro está cojo. Eso ya lo saben en Francia o en Alemania, por poner sólo algunos ejemplos, y por eso ellos sí tienen un marco y a los agentes elegidos para cubrir esa necesidad, porque son conscientes de la importancia de tener a alguien que trabaje, resuelva estos asuntos, o detecte los problemas antes de que sucedan, alguien con fundamentos técnicos y legales en ese nivel, en contacto físico con la propiedad y su compleja realidad. Lo que está sucediendo en España es en otros países sencillamente de juzgado de guardia. Aquí lo que llena y colapsa nuestros juzgados es el barro en el que todo esto se está convirtiendo, y va a ir a más si no se ataca la raíz del problema.

Dicho con un ejemplo: Una finca es segregada y no existe un procedimiento técnico legal que regule con garantías técnicas basadas en su medición topográfica cómo debe quedar constancia del estado previo y posterior al acto, y cómo debe quedar replanteada y/o definida la situación de cada unidad en el terreno. Si alguno de los agentes actuales me contradice esta afirmación indicando que sí está garantizado, porque existe un proyecto de segregación firmado por técnico competente, por seguir con el ejemplo, es que o no tienen idea de cómo se hacen muchos de esos proyectos, o no entiende el asunto de fondo relativo a la medición o es que, simplemente, no quiere o no le interesa ver la realidad.

Debe existir un marco legal que defina quién y cómo puede actuar en estos procesos, porque es la única forma de que se ponga coto a lo que está ocurriendo en este país con la propiedad. Y lo haga quien lo haga, debe atender entre otros a los aspectos técnicos propios de la Topografía y la Geomática actuales, no por capricho ni por intereses gremiales, sino porque por definición estricta estamos en esa escala de trabajos. Esto no es Geografía ni estamos hablando de las ciencias del espacio exterior. Hablamos de un ámbito que por definición es Topográfico. Y esto no es tampoco una afirmación interesada, es una afirmación técnica fundamentada en la definición de ámbitos por escala en Ingeniería Topográfica, Cartográfica y Geodésica. Hablamos de técnicas y equipos de medición; hablamos de georreferenciación; hablamos de conocer los errores al medir con un GPS o con una Estación. Y hablamos también de lo que supone georreferenciar o medir una parcela sobre una ortofoto, o directamente sobre Google Earth ─como me consta que algunos ya están haciendo para certificar áreas─. Hablamos de ciencia y técnica; hablamos de conocimiento legal de los procedimientos,…, y hablamos de la responsabilidad de hacer las cosas bien, no porque yo sea bueno, sino porque así está establecido en el marco legal “X” para el procedimiento “Y”. La realidad es que hoy, en España, todo queda al arbitrio o buen entender de los técnicos que intervienen en estos actos, y claro, en éstos siempre habrá quien por pura ignorancia o por mala fe, inducida o propia, aproveche los “huecos”.

Por supuesto, todo esto sin hablar de las tragaderas de Catastro, que sigue admitiendo, tanto en los PIC municipales como en la propia Gerencia, casi cualquier trabajo “técnico” sin que exista un filtro que vele por los aspectos mínimos técnico-topográficos que deben observarse en la elaboración de los documentos y planos que se presentan. Sólo hay que echar un vistazo a quién trabaja en estos PIC para saber que por ahí entra casi de todo. No hablo de calidad humana, de moral ni de voluntad profesional, hablo de conocimiento técnico y de la carencia de estándares que sirvan para filtrar lo que llega. Soy un admirador del trabajo que se ha hecho y se hace en Catastro. Lo que se ofrece a través de la OVC es admirable y admirado en muchos países, pues es un ejemplo claro de transparencia, poniendo a nuestro alcance unas tecnologías de acceso a la información de primera magnitud. Pero, señores, si no mejoramos los filtros se les van a seguir colando gallifantes por elefantes.

Pero no nos confundamos, tampoco tiene Catastro la culpa de todo, ni mucho menos. Esto es un tema de regulación, de marco legal, de que el estado entienda y actúe en consecuencia para definir legalmente quién y cómo ha de llevar a cabo esta labor y acreditar con su firma cualquier acto que derive en la alteración física de la delimitación de la propiedad o en el que sea necesario definir, reajustar y/o restaurar o replantear los límites de ésta.

Por cierto, no nos confundamos tampoco, ni ofusquemos los unos con los otros, en buscar la solución sólo creando bases cartográficas de delimitación de los bienes, cada uno con la suya, por mucho que sean intercambiables. Es una figura que me parece interesante, útil y seguro que ayuda a desenredar más de un lío, pero ¿a qué coste? Mantener una base cartográfica rigurosa, transparente y actualizada no es “moco de pavo”, y, aún existiendo ésta, sigue faltando el marco legal de actuación de los agentes capacitados legalmente para realizar estas tareas, porque sólo así podrán dejar de ser meros observadores de los errores o problemas que detectan.

Hoy por hoy, la ciencia ya existe, el estado dispone de los profesionales universitarios formados en este ámbito, pero sigue faltando la figura y marco legal de actuación de estos técnicos especializados, y urge crearlos.